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2019年中国人海外资产配置趋势解读:(一)土耳其异军突起

作者:安心出国
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2019-12-16
导读:安心出国重磅推出海外置业系列报告:《2019年中国人海外置业目的地报告》,通过行业大数据和具体案例来记录一年来海外资产配置的变化和趋势。...

安心出国重磅推出海外置业系列报告:《2019年中国人海外置业目的地报告》,通过行业大数据和具体案例来记录一年来海外资产配置的变化和趋势。

本年度入选海外置业目的地包括:


一、土耳其异军突起

二、被忽视的日本

三、重重利好希腊

四、葡萄牙仍是价值之选

五、稳健投资在西班牙

六、休闲自在东南亚

七、塞浦路斯——身份的象征



前言:


随着中国经济发展和一带一路政策的持续推进,中国人早已从前些年的出国旅游消费迈向了出国经商、出国投资。海外资产配置也逐步走进了大众的视野,在海外拥有资产不再是少数富豪阶层的专属,资产配置全球化已经成为中产阶级新的主张。


相对于世界其他国家而言,中国有最庞大的中产群体,中国人勤奋、不贪图享乐,善于积累财富,在投资层面更是富有进取心。中国人的海外资产配置近年来经历了不小的变化,特别是在2019年人民币贬值和贸易战升级的大趋势下,已经有越来越多的中国人加入到海外资产配置的行列中,各类新兴的海外资产也不断进入到大家的视野中。


下面我们就来总结一下2019年中国人海外投资房产的七大的目的地。


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2019年中国人海外房产配置目的地第一名

土耳其——异军突起

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土耳其经济


土耳其是宗教信仰自由的世俗化国家,纺织、旅游、汽车制造、采矿、食品加工、机电产品制造是土耳其经济支柱产业。在过去的2003年到2017年,土耳其经济总量从3049亿美元增长至8511亿美元,连续15年平均GDP增长超过5%。2017年土耳其人均国民生产总值为10541美元,位列欧洲第7。据世界银行最新数据统计,土耳其已经成为中东地区最大经济体,欧洲第5大经济体,被高盛等投资银行称为“新钻国家”。


从2011年开始,土耳其投资2550亿美元施行“城市更新计划”,大量新兴的基础设施建设开始得以落地,也使得土耳其城市的面貌得到了翻天覆地的变化。加上土耳其自然资源和环境优越,人口结构年轻化,劳动力充足,人们勤劳且富有上进心,因此很快成为英国、俄罗斯和中东等国家的投资热土。



土耳其人口年龄金字塔


由于美国对土耳其发动经济制裁,导致2018年土耳其里拉超速下跌,汇率跌幅超过65%,而进入2019年后,美土国际关系趋于缓和,里拉汇率稳定并显示出触底反弹的迹象,预示着一个绝佳的抄底机会的到来。


2014年至今 里拉兑美元汇率


2017年土耳其政府为拉动本国经济,推出投资公民计划;2018年9月又将投资入籍的门槛从100万美元降低到25万美元,使其成为迄今为止性价比最高的投资入籍计划。然而长期以来,土耳其房产一直是中东、俄罗斯富豪的选择,中国人在当地的投资从未能进入到前10。

近几年在土耳其(伊斯坦布尔)购房的外国人比例


房产开始火爆


实际上,土耳其作为古丝绸之路的欧亚大陆连接点,一直是“一带一路”的重要门户。伊斯坦布尔早已是工商银行,中国中车,中国石化、华为、阿里巴巴等中国大型企业的区域总部所在地,中国企业在土耳其的投资热情从未间断过。


2019年中,土耳其在《2019年全球移居报告》里一举超越德国,成为世界上最受欢迎的TOP10移居地中第7名。


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土耳其护照可以办理美国E2签证和英国经商签证,是移民、宜居的上佳选择。随后土耳其护照在中国开始受到热捧,有些投资者出于身份需求,有些投资者出于教育需求,还有些投资者纯粹为了抄底里拉资产,国人纷纷选择在土耳其购房置业。


土耳其国家统计局10月16日公布的数据显示,今年1-9月,土耳其房屋销售865,473套,同比下降13.7%,其中外国人购房31,925万套,同比上升32.2%,主要分布在伊斯坦布尔、安塔利亚、安卡拉和布尔萨。伊拉克、伊朗、俄罗斯、沙特和科威特为前五大购房国,并且榜单上已经有了中国。


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2018-2019年房屋销售数量


8月份之后,中国人在土耳其购房案例明显增多,依据土耳其统计局(Turk Stat)截止10月底的即时房产销售统计数据10月份有了61例中国人在土耳其购房过户数据,而去年同期国人在土耳其买房的的数据还仅仅只有16例。而来自安心出国的数据统计,10月、11月的中国人在土耳其购房数量激增,从不同渠道汇集的数据达到300多例,而凭借这个数据,中国投资者在土耳其的房产购买数量,已进入土耳其海外购房者名单前10名。



趋势分析


诸多因素导致了中国人开始对土耳其青睐有加,我们将以具体的客户案例为例,向大家展示土耳其购房的趋势以及大家为什么会选择土耳其。


A 房产开发从业者崔先生


一位从事房产开发十年的崔先生。近年来,国内房产市场不断收紧,他也逐渐把目光放到了海外的房产市场。


他说:“我着手海外买房投资时,比较喜欢关注买房即可移民的国家,和朋友说起海外投资,也自然离不开买房移民这个话题。”


今年年中底,崔先生从朋友那里听说了土耳其护照项目,后来看了许多相关资讯,也了解了土耳其买房移民项目的一些基本情况,得知它是土耳其政府官方发布的移民项目。


随后,崔先生联系上了安心出国,“今年10月份,我毫不犹豫地参加安心出国组织的考察团去土耳其看了看。这时候孩子学校正好放假,我也想顺便带家人去旅游,因此全家就一起去了土耳其考察。”


崔先生讲了一段他的看房经历:“首先我去看了伊斯坦布尔的一个酒店公寓项目,它就在伊斯坦布尔最新规划的商业中心,O-7高速旁边。第一眼看见这里的房子,我真的非常的兴奋!因为这里的发展要素太齐全了。交通,商业中心,度假酒店齐备,而且高速直接到达新机场。”


“最为重要的是,相比普通的住宅公寓,这种能为短期停留和中转的人士提供方便快捷入住的酒店公寓,在投资回报和升值潜力方面非常具有竞争力,我一眼就认定这里是潜力投资区域。这里不仅地理位置优越,而且是宜居的好地方,更是投资的上佳之选。”


“当天吃完晚饭后,我自己又去项目附近考察了一遍。发现项目所在地交通网十分密集,非常方便去伊斯坦布尔各区域。”


“我仔细考察过土耳其的经济和政治,应该是很有投资价值的。”崔先生侃侃而谈道:“土耳其是欧洲第7大经济体,绝对是东欧和欧亚交界这边的经济中心。别看现在土耳其跟美国闹得僵,但它可从俄罗斯进口武器了,国防力量军事实力在这摆着,周边打仗对土耳其造成不了什么后果的。更何况它还是G20的成员国,再过几年怕不又是个‘金砖五国’啊。”



过往十年土耳其GDP 平均增速为5.2%(欧美发达国家维持在1%-2%,中国印度维持在6%-7%), 2018年土耳其里拉暴跌,GDP增速下降至3.5%(调整后为2.6%),为2015 年以来最低。而近日,国际货币基金组织(IMF)发布报告称,2019年世界经济增长预期为3.0%,2020年预计增长3.4%。同时,IMF上调2019年及2020年土耳其经济增长预期, 2020年增长3.0%,此前预测增长2.5%。


“而且你看现在人民币兑美元,”崔先生说:“这时候投资保值啊,等里拉涨回来再买多亏啊,你说是不是。”


“我这个年龄的人啊,其实非常有感触。”崔先生又说道:“土耳其现在的整个经济形势,很有中国当年的劲头!大兴土木搞基建,扩路、建桥等,建筑业更是蓬勃发展,与中美并称世界三大建筑强国!我个人是非常看好土耳其的投资市场!”


土耳其素有“基建狂魔”的称号,过去几年,先后在基建方面投入多达数千亿美金。此外,土耳其大城市人口的快速增长、城市化进程推进,极大地增加了城市改造和房屋翻新的工程量。据估计,未来20年内,土耳其全国每年将拆除和重建房屋334,000间,总计约6,700,000间。


土耳其伊斯坦布尔新机场已经启用


“土耳其——2023”计划建成3.6万公里双线车道、7500公里的高速公路和7万公里沥青公路;2.5万公里铁路网络;机场运力达到4亿人次;港口集装箱吞吐量达到3200万标准箱;宽带用户达到3000万人等,还包括桥梁和管道的建设计划。



崔先生最后说:“当然投资就是要选好地方,伊斯坦布尔这边,尤其是小切克梅杰和O-7高速路沿线的新CBD区域。不仅风景好,而且投资升值的几率更大。比起市中心的老城区更有价值。”




土耳其投资区域地图



B 职业投资经理 柯先生


而柯先生就是一位全球500强企业的职业投资经理人。他跟我们说,他自从1年前到伊斯坦布尔待过一段时间之后,就决定找机会在这里投资了。像柯先生这样的职业投资人,他们会为了投资获利最优化,而调查很多资料,了解的东西甚至比很多置业顾问都多。


“你难以想象土耳其的年轻人是有多勤奋。上回过来看房,飞机晚点,半夜快1点才到。开发商居然一直安排人等着我,帮我安排看房。”柯先生脸上流露出一丝敬佩:“我到过希腊,也去过塞浦路斯和西班牙。但那些地方的活力和氛围,完全比不上土耳其这里。”


“土耳其政府已经瞄准未来20年了。”柯先生说:“你别看因为里拉暴跌引起的GDP负增长,到明年就能调回去。而且现在里拉这么低,那不正式投资入手的好机会吗?”


我们问他,为什么对土耳其的发展这么有信心。柯先生笑了笑说道:“除了政府政策扶植啊,我最看重的其实是土耳其的年轻人。这里是个拼搏向上的国家,而且整体年龄结构是真的好,平均年龄只有31岁。这正是中国发展最快的那几年的情况啊。”


柯先生指着窗外一栋正在最后收工的公寓楼:“你看,整个伊斯坦布尔的人口1500多万,还在逐年增加,年轻人务工,创业,求职,全都需要住房、办公室。再加上土耳其的人口基数,这是多庞大的需求?”


就如柯先生所说的关于土耳其经济发展的问题,我们调查得知,土耳其明确要在未来5年内成为世界前十的经济体之一,国内生产总值达到2万亿美元;每年出口增加5千亿美元;提升国家的能源,交通,医疗保健和基础设施。建设新的跨越博斯普鲁斯海峡和达达尼尔海峡跨海大桥,还立志将土耳其第一大城市伊斯坦布尔转型为国际金融中心。


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人口的涌入让伊斯坦布尔成交数量暴涨


土耳其统计局发布的土耳其人口走势图



土耳其现有人口约8200万,平均年龄31岁,人口增长率接近2%.土耳其人口结构十分年轻,全国一半的人口在32岁以下,是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。伊斯坦布尔人口为1500万,占全国人口的18.75%,且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔,其中大部分都是来工作的年轻专业人士,其对房产品质有着较高的要求。


“还有一点,现在来看整个欧洲东南部的经济发展可能全指着土耳其了。”柯先生说:“这里也是‘一带一路’的重要通道。肯定能带动周边国家的共同经济发展,像保加利亚,格鲁吉亚,甚至再远一点的希腊。两国都是‘一带一路’的参与国,那携手共同发展肯定比单干强。”


土耳其是欧亚大陆交界处的关键节点,是中东地区重要的交通与能源枢纽。土耳其连接的欧洲“E80”、“E90” 公路可直通伦敦,“一带一路”倡议多条计划路线也都经过该国,如“一带一路”铁路成功延伸至土耳其,并与土耳其计划中的“东西高铁”对接,将实现中国与中亚、西亚、北非、东欧的全面联通,打通“从太平洋到波罗的海”的运输大通道;

土耳其还是中东、中亚与里海地区的石油天然气输往欧洲的通道。未来,土耳其依然是联通“丝绸之路经济带”各部分基础设施的重要桥梁。


“所以说根据我的经验,现在投资进来,绝对不会亏。就算对土耳其护照没兴趣,也不妨碍大家对投资回报的兴趣,不是吗。”柯先生最后说道。




C 年轻的工程师夫妇


肖先生是建筑设计师,今年29岁,和爱人一起来到土耳其休一个浪漫的年假。后来他们来到了我们的位于伊斯坦布尔亚洲区Pendik区一个项目进行考察。


“本来还想去王子岛,最后两天是当地旅游公司推荐过来这边看看房产,一开始是没什么兴趣的,不过看了之后发现这边的房子盖得还真漂亮。”妻子Amy说:“而且临海的景房也不贵,合人民币也就7千多一平米。”


这时肖先生沉默了很久之后说道:“这个房子的建筑成本可能都不只这个价!”


原来,从肖先生的专业角度出发,他认为按照中国国内的建筑成本算,加上项目公共区域的健身房、游泳池和其他的配套设置,这个价格完全只能勉强覆盖整座建筑的建筑成本。“放到国内,就算是五线城市,恐怕也不会有这么“赔本”的房子出售了。”本来话就不多的肖先生补充说。


销售人员解释到,土耳其当地建筑企业的工程建设能力和水平也很强。综合实力而言,民用土木工程中国排第一,土耳其第二。2018年承包企业排行榜,最强的有60多家是中国企业,40多家是土耳其企业。而Pendik区在近2年的房地产销售中名列前茅,处于一个稳定发展阶段,房价并非跌破建筑成本。


过去几年土耳其投入大型建设的资金已经超过1350亿美元,未来五年的投资计划则是3250亿美元。目前全世界正在建设中的十大超级项目(megaprojects),有六个都在土耳其。


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以下我们总结了土耳其的投资购房的优势,供各位读者参考:


01、成功的经济发展
  • 蓬勃发展的经济;GDP 增加三倍多,从 2002 年的 2310 亿美元增加到 2018 年的 7840 亿美元(土耳其统计局 (TurkStat))

  • 稳定的经济增长, 2002 至 2018 年期间实现了5.5% 的年平均 GDP 实际增长率(土耳其统计局 (TurkStat))

  • 经济前景一片光明,2019 至 2024 年,土耳其有望成为经济合作与发展组织(OECD)成员国中发展最迅速的经济体之一,年 GDP 实际增长率将达到 5.5%(OECD)

  • 2018 年世界第 13 大经济体,与欧盟国家相比,排名第 5 位(GDP (PPP),IMF WEO)

  • 过去 16 年外国直接投资达(FDI)到 2090 亿美元,有力促进了土耳其经济制度的完善((土耳其央行(CBRT))

  • 私营部门业已发展成熟,充满了勃勃生机,从 2002 年到 2018 年,出口额上升 366%,达到 1680 亿美元(土耳其统计局 (TurkStat))


02、人口构成优势
  • 8200 万人口(2018 年,土耳其统计局(TurkStat))

  • 与欧盟国家相比,青年人口最多(欧盟统计局(Eurostat))

  • 一半人口小于 32 岁(2018 年,土耳其统计局(TurkStat))

  • 年轻、充满活力、接受过良好教育的多文化人口


03、合格而且具有竞争力的劳动力

  • 超过 3230 万年轻、接受过良好教育并拥有进取精神的专业人员(2018 年,土耳其统计局(TurkStat))

  • 劳动生产率日益提高

  • 每年有 80 多万名学生从超过 183 所大学毕业(2018 年,土耳其高等教育委员会 (CoHE))

  • 超过 98.5 万名高中毕业生,其中约有一半毕业于职业技术高中(2018 年,土耳其国家教育部)


04、自由且积极改良的投资环境

  • 在限制外国直接投资(FDI)方面,自 1997 年以来就是经济合作与发展组织(OECD)成员国中的第 2 大改革者(1997-2017 年经济合作与发展组织(OECD)外国直接投资(FDI)监管限制指数)

  • 适合开展商业活动的环境,开办一家公司平均只需 6.5 天(2018 年世界银行《营商环境报告》)

  • 极具竞争力的投资条件

  • 健全的行业和服务文化

  • 同等对待所有投资者

  • 2018 年拥有约 65,500 家外资企业(贸易部)

  • 国际仲裁

  • 资金划拨保证


05、基础设施

  • 新的、高度发达的交通、电信和能源技术基础设施

  • 非常发达的低成本海路运输设施

  • 铁路运输相对于中欧和东欧具有优势

  • 成熟的交通路线和到大部分欧盟国家的直接递送机制


06、位于中心地带

  • 东西和南北两条轴线上的天然桥梁,因而形成了通往主要市场的高效而经济的出口

  • 便于接洽欧洲、欧亚、中东和北非的,17 亿客户

  • 便于进军 GDP 达 27 万亿美元的多个市场


07、欧洲的能源通道和枢纽

  • 欧洲重要的能源通道和枢纽,是联系欧洲东西部的纽带

  • 紧邻全球 70% 以上的已探明主要能源储藏区,同时最大的能源消耗者欧洲正位于土耳其西侧,使之成为该地区能源传输和能源枢纽的重要节点。


08、低税收和激励措施

  • 企业所得税从 33% 减少到 20%(2018、2019 和 2020 为 22%)

  • 技术开发区、工业区和免税区享受的税收优惠和激励措施包括全部或部分免征企业所得税、对社会保障金中雇主应承担的部分提供补助以及土地配给。

  • 鼓励研发和创新的法规

  • 针对战略投资、大规模投资以及地区性投资的激励措施


09、从 1996 年起与欧盟建立关税同盟

  • 从 1996 年起与欧盟建立关税同盟,并与 22 个国家/地区订立自由贸易协定(FTA)(贸易部)

  • 多项自由贸易协定(FTA)正在协商之中

  • 与欧盟进行入盟谈判


10、巨大的国内市场

  • 宽带互联网用户从 2002 年的 10 万增加到 2018 年的 7200 万(ICTA,土耳其统计局 (TurkStat))

  • 全球移动通信系统(GSM)用户从 2002 年的 2300 万增加至 2018 年的 8060 万(土耳其统计局(TurkStat))

  • 信用卡用户从 2002 年的 1600 万增加至 2018 年的 6630 万(土耳其跨行信用卡中心)

  • 航空旅客从 2002 年的 3300 万人次增加至 2018 年的 2.11 亿人次(土耳其国家航空管理总局)

  • 国际入境游客的数量从 2002 年的 1300 万人次上升至 2018 年的 4560 万人次(土耳其统计局(TurkStat))


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